作者 | 燕大

二月楼市小阳春，三月到底如何，众说纷纭。

但前两天上海竟也罕见发出：着力稳地价、稳房价、稳预期，由此可见一斑。

(资料图片)

这可是号称金融中心、经济中心的上海啊，连它都发出要稳地价、稳房价的信号，那全国其他城市可想而知。

前段时间所有数据都在显示二月份的房产交易火爆，价格开始微涨， 这才过了多久， 十多天时间， 风向就在悄然变化。

这个信号已经说明，核心城市的地价、房价也不再是像以前那样闭着眼上涨的了，相反，都有下跌可能。

同时，看看最近恒大、融创等房企的资金难题，保交楼仍然面临巨大压力。

今天随笔聊聊楼市，希望能给有需求的读者一些启发。

（一）

二月份为什么会出现小阳春？

除了疫情积压了几年的需求压力之外，我想这里也有很大一部分是利率因素。

两三年前在5.88、6.12这种高位做的房贷，后面利率一直降，降到3.8、4.0左右。

利率降这么狠，任谁都想提前还款。

但大部分人是没有提前还款能力的，这一点简单把房价与收入对比，就能判断一二，很多所谓刚需也只是刚好凑够首付罢了。

能提前还款的都应该算是有钱人，毕竟首付往往只有30%多，即使已还数年，剩下的那百分之六七十也不是小数字。

二月份的楼市小阳春，除了看利率低抓紧上车的之外，应该就存在很大一部分人是之前高利率房贷的站岗业主， 想提前还但没钱，那就只能选择卖了再买，或者本身有住房，把多余的逢高卖掉。

说到这个，有人说可以找中介想办法用经营贷搞钱提前还贷啊。

话是这么说，但是此一时彼一时，没打击之前很多非法助贷中介在“抢钱”（有多抢钱？说好的3.6%利率结果到手实际可能是10%以上，利差全被他们吃了），而现在可以说是在严打。

从3月开始，网传上海相关部门开始 “扫楼”，可能有银保监、金融办、警方，可能按诈骗罪定这些“抢钱”的非法助贷中介。

用经营贷来还房贷不但违规还是涉嫌违法，轻则收回贷款，重则负法律责任。

经营贷转房贷，现在不好使了，唯一的办法就是正常的房产买卖。

从另一方面说，二手房交易在资金运用上越来越严、空间越来越少，这一步也存在“倒逼”刚需去买新房的可能！

因为新房和二手房是两个概念，新房才关系到最重要的地价。

（二）

建行董事长说，靠买房赚钱很难了！

昨天在一论坛上，四大行的建行董事长田国立表示 ，靠买房赚钱很难了， 又住着有赚钱的时代过去了。

别人说这话估计没分量，但本身就有巨额存量房贷的四大行之一的董事长说这话，绝对可信。

换句话说，还指望房价升高赚差价的人，极有可能会踩空。

再说透一点，二手房貌似并没有涨跌限制，之前涨一百万，行，现在货之后跌一百万也行。

抱着买房涨价的，可能会有一大批人，以前怎么靠房子赚的钱，未来几年就有可能因为房子一把赔出去。

就像炒股，站在一个价格高位，上头三令五申表示有风险，但仍然有人抱着撑死胆大的饿死胆小的进去炒，一旦下行就是巨亏。

现在内需、外需都相对较弱，或者说前面几十年积累才达到现在的资产价值高度，相应的生产力也与之匹配，但需求减少，一切生产力都可能过剩。

生产力远大于需求就会导致失业、就业难，绝大部分行业都受到影响，明显感觉就是赚钱越来越难。

再加上欧美银行的不断爆雷，风险传导到生产、消费端，就是资产缩水、个人的收入缩水、需求减少等等。

关键欧美对我国来讲还都是高质量出口区域，赚的都是真金白银，远不是韩国日本包括东盟等国家可比。

但外需目前看大概率会持续减弱，川普还没上台现在就已经放话“将逐步淘汰所有中国进口的必需品，并完全独立于中国”。

（三）

说句扎心的话，别指望跑赢通胀。

天天宣传怎么跑赢通胀、怎么翻倍之类的，绝大部分是忽悠和骗子。

赶上时代红利期，恰巧又买对了资产，闭着眼都能升值，典型的就是前些年的房子和08年之前几年的股市。

但那绝不是个人能力的体现，更谈不上什么“只能赚到认知以内的钱”，国家在那个时间进入红利高峰期，稍微胆大点加点运气就能迅速积累财富。

现在不同，土地财政红利期已经过去了，具备持续升值优势的资产越来越少。

连很多真正的财经大佬都开始转型去搞 心灵按摩和 情感、 读书之类了，都在蛰伏，哪还有什么跑赢通胀一说。

至于“货币一直在放水，资产肯定水涨船高”，这是有前提的！

在经济繁荣期，放水有利于资产升值，两者是强关联且互相加持；

但在经济并不景气时段，哪怕水漫金山，资产不流动也带动不了资金的流动，反之亦然。

那么，放的水流到哪里去了？

这里首先要明白一个概念，部署失败的天量资金会给市场带来扭曲和极度通胀的风险，企业用错了资金，这些资金甚至会冲垮整个市场板块。

因此很多房企虽然仍然岌岌可危，但是三条红线仍然没有破， 这些红线已经是最低的负债率底线，只要踩到这个红线的房企就没法拿到贷款。

这三条红线也是房住不炒的底线之一。

少部分资金流到中小民营企业，而且赚钱效应越小，这些民营企业越是难借到钱。

很大一分资金还是流到国央企、城投手里，化解前些年积累的高息负债，就像利息降低以后，个人借新还旧提前还房贷一样。

循环一遍，钱还是回到银行和其他金融机构，再贷出去仍然大部分流向央国企、地方城投、大民企，形成主要循环。

资金并没有像以前那样再全力流入楼市，即使现在想让资金流入楼市，明知不赚钱的情况下，也没多少企业再愿意像五六年前那样疯狂拿地盖楼卖房。

之前站在房地产第一线的企业，不论央国企，都真正开启风险意识。

相对个人而言，风向变化太快，许多人风险意识没跟上，还存在买房就一定保值升值的惯性思维。

这是要不得的。

国内外形势在变，经济政策在变，投资房子等固定资产的思路也一定要跟着变。

以前闭着眼买，现在则一定要考虑好自身能否承受减值风险，如果不能那最好别乱折腾，先苟着。

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